1.什么时间召开首次业主大会？

物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的； 首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的
 

2.业主大会会议召开时间如何确定？

业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。临时会议可以由20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会。

 

3.业主大会的职责？

（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（3）选聘、解聘物业管理企业；

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（6）履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
 

4.怎样成立业主委员会？

根据《物业管理条例》规定，成立业主委员会可分七步走：

第一步，业主产生志愿者小组，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请市、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。

第三步，筹备组起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数。并在业主委员会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票等书面材料发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，召开业主大会，通过业主委员会章程，选举业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

备注：整个过程最好请专业律师指导。
 

5.业主大会如何召开

1、召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3、业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

5、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

说明：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

 

6.业主委员会的职权？

1、召集和主持业主大会；

2、审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

3、采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更 或解除委托管理合同；

4、审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；

5、审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

6、监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

7.业主委员会的成员必须是业主吗？

业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，应当符合下列条件：

1、具有完全民事责任。

2、遵守国家有关法律法规。

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁。

5、具有一定的组织能力。

6、具备必要的工作时间。

业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。
 

8.业主大会和业主委员会有什么区别?业主大会、业主委员会与居民委员会之间又有何关系？

业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。

当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，由5至11人的单数组成，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
 

9.物业服务企业是个什么性质的企业？

物业服务企业是依照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业服务业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务型企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受建设单位或业主的委托，依照有关法律法规规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

 

10.物业服务企业服务的范围及内容有哪些？

 

依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定，物业服务企业服务的范围及内容有：

 

（1）基本要求：包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。

（2）房屋管理：包括巡查房屋共用部位（单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等）、设置楼栋单元标识等。

（3）公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。

（4）协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理、各种应急预案等。

 

（5）公共区域清洁卫生服务：

 

①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢；

②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。

 

（6）公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。

 

11.物业服务企业的资质等级与收费标准等级有关联吗？

 

没有关联。物业服务企业资质是企业执业的资格认证，它是对企业规模和经营范围的规范，没有资质的企业不能从事物业管理经营。资质分为一、二、三级三个级别，新设立的物业服务企业资质等级为三级，暂定期一年，由相应的管理部门颁发资格证书。收费标准等级是依据物业服务企业提供的相应服务标准而确定的，一级资质的企业可以按合同提供三级标准服务并按三级服务标准收费，三级资质的企业也可以按合同提供一级标准服务并按一级服务标准收费。所以，二者之间没有必然的关联性。

 

12.物业服务企业可以将小区绿化养护服务委托给其它公司吗？

 

可以。物业服务企业可以将物业服务区域内的专项服务业务如保洁、绿化、设备维修等委托给专业性服务公司，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。在委托之后，物业服务企业和业主之间仍然是物业服务合同关系，物业服务企业和委托公司之间属于委托合同关系。委托服务合同的内容不得与物业服务合同的内容相抵触。

 

13.物业服务企业能罚款吗？

 

 不能。罚款是一种行政处罚行为，物业服务企业不是行政主体，因而没有罚款的权力。处罚权只能由行政机关、司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的法律关系，他们之间是一种平等的民事合同关系，所以物业服务企业不能对业主进行罚款，但如果业主确实违规，对小区公共部位、共用设施、设备等造成了损害，物业服务企业可以要求业主进行赔偿。